Практикум: как узнать, что ремонт от застройщика не придется переделывать?

Покупка квартиры в новостройке «заезжай и живи» - с отделкой, разводкой. Сантехникой и межкомнатными дверьми — должна сэкономить и средства, и время. Но может случиться наоборот, ведь выбор материалов и добросовестность проводимых застройщиков отделочных работ не регулируется никакими правовыми нормами.

Практика споров

В том случае, если во время очередного валютного потрясения отделочные материалы подорожали втрое, но уже были прописаны в договоре, все печально, но предельно просто — застройщик несет непредвиденные убытки. А что делать дольщику, если материалы прописаны не были или застройщик требует подписать дополнительное соглашение, в котором меняет паркет на линолеум?

Дольщики ООО «Желстрой» после окончания в 2012 году строительства дома в городе Железнодрожный (Московская обл.) обратились в суд. Строительно-техническая экспертиза зафиксировала отсутствие штукатурки на стенах, некачественную стяжку полов, трещины, отсутствие гидроизоляции полов в санузлах, плохое качество стеклопакетов и другие дефекты. Та же экспертиза определила конченую сумму затрат по ремонту, которые вынуждены были понести новоселы, а суд эту сумму взыскал с застройщика.

Подобное дело также было рассмотрено в Кировском районном суде Екатеринбурга. При приеме трехкомнатной квартиры в новостройке будущие жильцы с изумлением обнаружили вздутый ламинат, неправильно установленные двери, трещины на плинтусах, царапины на стеклопакетах и многое другое. Когда наличие этих дефектов подтвердила экспертиза, переделка ремонта была оценена в 802 тысячи рублей, которые удалось успешно взыскать с застройщика.

Впрочем, когда в начале 2015 года взлетели цены на отделочные материалы. Они взлетели одинаково для всех компаний. Кто-то обговаривал с дольщиками смену материалов. Кто-то оптимизировал расходы как-то иначе, а кто-то решил взять расходы на себя, уменьшив маржу, но увеличив уровень доверия. Например, компания «ПулЭкспресс» в строящемся на тот момент ЖК «Мелодия». «Мы вынуждены были взять на себя увеличение затрат на отделочные материалы. Конечно, можно было бы поменять их на более дешёвые, но если мы один раз так поступим, как к нам потом покупатель придёт в следующий раз?» - рассказал Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс».

Как избежать суда

Даже застройщику с идеальной репутации не стоит доверять как родному — как минимум, стоит внимательно прочесть ваш с ним договор. Приложения, касающиеся отделки, часто содержатся в ДДУ.

Впрочем, ждать конкретных штук и грамм не стоит: обычно договор содержит лишь класс материалов, которые должны быть использованы при ремонте. «Это связано с тем, что застройщику хотелось бы минимизировать собственные риски, сопряженные с текущими изменениями цен и другими переменами на рынке отделочных материалов. В случае замены обещанных отделочных материалов на другие, будет практически невозможно объяснить причину каждому клиенту ввиду значительных объемов продаж. А разговоры на тему увеличения стоимости отделки, как правило, бессмысленны и несут негативный оттенок для обеих сторон» - объясняет исполнительный директор компании «Красная стрела» Николай Урусов. Об аналогичной практике нам рассказали и в компании Л1: «Все условия по уровню отделки содержатся в приложении к договору ДДУ. В нем подробно прописываются стиль отделки (Классика, Арт-Деко, Модерн и т.д.), виды используемых материалов, их цветовая гамма».

Что делать, если

Как может поступить дольщик, если застройщик начинает кроить подписанный изначально договор по новым лекалам, снижая качество установленных ранее отделочных материалов? Если качество материалов закон не регулирует, то отступления от условий договора — еще как. Например, п. 2 ст. 7 ФЗ № 214 гласит, что в случае, если новостройка построена с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, дольщик, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок

На устранение недостатков у застройщика имеется три месяца, но в договоре могут быть предусмотрены и более короткие сроки, например, у строительной компании Л1 такой срок составляет 22 рабочих дня.

Итак, увидев этот пункт в законе и обратив внимание на прописанные в договоре нюансы, обиженный некачественным ремонтом дольщик составляет претензию в двух экземплярах с подробным описанием необходимых доработок, желательно со ссылками на статьи договора, которые регулируют данные отступления, направляет претензию застройщику с указанием разумных сроков для устранения недостатков и ждет ответной реакции. В случае, если ее не последовало, пора идти в суд.

По этому пункту в судебной практике существует множество прецедентов. Так, в 2010 году в Пятигорске суд обязал застройщика ООО ПФ «Базис» выполнить оштукатуривание стен, восстановить стяжку пола, заменить стеклопакеты, произвести переустановку входной двери. Все эти работы были произведены с нарушением договора, СНиП и проектной документации.

  • соразмерного уменьшения цены договора

Также, путем направления застройщику претензии, дольщик вправе требовать снижения цены договора и возврата денег.

  • возмещения своих расходов на устранение недостатков

Если нарушения обнаружены дольщиком после подписания акта приема-передачи, дольщик имеет право самостоятельно устранить недостатки в отделке и, сохранив все доказательства подтверждения стоимости проведенных работ (чеки, квитанции, и т.д.), взыскать расходы с застройщика.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», также отмечает, что в случае если недочетые обнаружены уже после подписания акта, то покупателю необходимо написать заявление в отдел сопровождения договоров или оставить заявление в своей управляющей компании — ее сотрудники обязаны передать бумагу «куда следует».

И не стоит забывать о том, что ФЗ № 214 оставляет за дольщиком право расторгнуть ДДУ в любой момент в одностороннем порядке, возвратив все внесенные по договору денежные средства.

02 декабря 2016 | 18:47