Классификация квартир: как сделать правильный выбор

Когда происходит оценка очередного жилого комплекса ожидания застройщиков не совпадают. Может журналисты зачастую жестоки и несправедливы, а может компании переоценивают класс своего объекта. Хотя, какой-то официальной, так скажем утвержденной классификации не существует.

Получается, каждый второй застройщик, не обращая внимания на свои минусы, искренне полагает, что именно его комплекс соответствует комфорт или бизнес-классу. С расчетом того, что поблизости совершенно нет никакой инфраструктуры. В ответ на предоставленные аргументы, которые открыто указывают на то, что до комфорт-класса далеко, как до луны, компании почему-то сильно обижаются. Непонятно, правда, на что тут можно обижаться, если в продаже в основном маленькие студии. Реалии таковы, что можно присвоить квартире какой угодно класс и никто тебе в этом не помешает. Ибо нет определенных норм, установленных законодательством или какой-либо организацией. Получается, добавив небольшую деталь в проект, застройщики сами могут повышать класс своего объекта, при этом повышая и цену квартир.

Как ни странно, у каждого свои показатели. По словам старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Петербурге: «Классификатора, который бы мог оценить всех застройщиков Санкт-Петербурга, не существует. Но многими компаниями, которые занимаются анализом и исследованием строительного рынка выделяются три ключевых группы жилья - элит, бизнес и масс-маркет (сюда входят эконом и комфорт)».

Можно выделить несколько групп, если серьезно подойти к определению класса жилого дома:

  1. Общие показатели — местоположение, технология строительства.
  2. Инженерные показатели и архитектура — МОП, архитектурные решения, материалы по отделке, инженерные системы.
  3. Планировочные решения — соотношение квартир по количеству комнат и по площадям.
  4. Инфраструктура всего комплекса.

По мнению Colliers International, жилье экономкласса очень легко распознать. Как правило, такие жилые комплексы строятся на окраинах города, добираться на общественном транспорте до них трудно и имеют очень скудную инфраструктуру. По типу — панельный дом. Квартирография представляет из себя преимущественно небольшие студии или маленькие «однушки». Площадь квартир в среднем менее 40 кв. м.

Жилье комфорт-класса представляет из себя жилые комплексы, расположенные в застроенных районах, с хорошо развитой инфраструктурой и доступным транспортом. Также квартирография улучшается, в сравнении с «экономом» - 2- и 3-комнатных квартир куда больше и их площадь составляет от 40 до 50 кв.м. В последние годы стал формироваться подсегмент «Комфорт+». Его отличительные черты — хорошее расположение района и увеличение квадратных метров в квартирах. Конечно, «Комфорт+» чуть ниже класса «Бизнес», но по площадям, видам, МОПам превосходит комфорт-класс. Правда и по ценам такие квартиры выше процентов на 15.

В компании Knight Frank аналитики создали свою классификацию, разделив жилье на 3 категории: А, В, С. Для каждой категории созданы подгруппы, например, С (эконом) и С+ (средний). Для жилых комплексов класса С не важны: количество квартир и машиномест, этажность домов. Зато учитывается количество студий (должно быть не менее 50%). Наличие инфраструктуры также не имеет значения для данного рейтинга.

Руководитель отдела продаж группы «Ярд» Вита Бланк комментирует: «Большинство девелоперов повышают свой класс самостоятельно, чтобы привлечь покупателей. Это стандартный маркетинговый ход — не повышая затрат на проект, добавить красочный бонус, который, скорее всего, заменит другой. В пример можно привести сокращение парковочных мест в пользу установки видео-наблюдения и поста охраны в домах бизнес-класса».

Оценить многоэтажную застройку за пределами КАДа по обычной классификации не так просто. Квартиры, в которых люди будут проживать временно, социальная инфраструктура не важна. Гораздо большее преимущество имеет локация и статус. Прекрасным вариантом может быть средних размеров комната, включающая в себя все удобства. Стоит такая квартира недорого и прекрасно подходит для тех, кто собирается в ней жить временно. В принципе, апарт-комплексы можно поделить на две группы — гостиницы и прочие.

Апартаменты гостиничного типа продаются, как и квартиры по 214 ФЗ, поэтому дольщик может быть уверен, что у него есть гарантии от застройщика, что объект будет сдан. Правда в таких апартаментах предусмотрена стойка, прачечные и все остальные требования как в гостинице. Одним из таких является МФК Prime Residence, у которого цена на 24-х метровые апартаменты начинается от 3 млн рублей. В теории, цена как в комфорт-классе. В плане данного комплекса есть парковочные места, большое количество студий, что указывает нам на экономкласс. Расположение его очень выгодное — рядом с метро Александра Невского и Невский проспект, буквально в 5 минутах ходьбы, а это разом повышает класс с эконома до трехзвездочной гостиницы.

Малоэтажные комплексы, расположенные за КАДом, оценивать также не просто. Конечно нет ни одного идеального жилого комплекса, у которого бы транспортная доступность была в идеальном состоянии, а социальная инфраструктура и мед. помощь пестрила богатым выбором. И все же между ними есть отличия: в квартирографии, архитектуре и желании отличатся друг от друга. В малоэтажном жилье, как правило, отсутствуют маленькие квартиры. Просто потому что это будет считаться суперэкономом. Стандартная малоэтажка класса эконом представляет из себя квартиры, которые по метражу гораздо больше городских. Чтобы выделится в сегменте эконом, застройщики предлагают не только квартиры с расширенной площадью, но и дополнительные преимущества. Такие как, колясочные, закрытые и охраняемые дворы, консьержи. Такой жилой комплекс как «Дом с Фонтаном», строящийся в поселке Щеглово, имеет незаурядную квартирографию — двухуровневые квартиры с выходом на крышу и террасой. Самым важным, пожалуй, преимуществом в малоэтажных домах будет являться сама этажность. Плюс нет ощущения муравейников, районы меньше и спокойнее.

«Эконом» или «Стандарт»

Минстрой разрабатывает подробные характеристики жилья экономкласса. Поэтому, вскоре планируются изменения по классификации жилья: называние «эконом» пропадет и такие квартиры назовут стандартными. Вполне возможно, что всего будет 2 группы: стандартное и нестандартное жилье. Свое мнение по этому поводу высказала Вита Бланк: «Какой смысл в переименовании? Это как милицию поменять на полицию. К названиям эконом, комфорт, элит, бизнес привыкли как компании, так и клиенты. Они просты и понятны. Если Минстрой и переименует, все остальные будут пользоваться старыми терминами».

01 декабря 2016 | 13:53