Инвестиции в новостройки

Спросите любого человека, куда он вложит «лишние» пару миллионов, если таковые у него появятся. Девять из десяти ответят: «в недвижимость». Инвестиции в жилье имеют лучшую репутацию у рядовых граждан страны. С ними согласны и эксперты: недвижимость предлагает идеальный баланс между надежностью и доходностью. 

Россиянам нравится стабильность, быстрый рост и внятные механизмы работы этого рынка. 

2014 год обещает быть тяжелым. Новости приносят тревожные сводки о падении курса рубля, сбережения в национальной валюте стремительно обесцениваются. 

В кризис одни советуют залечь на дно, другие – заработать на нем. 

Но главный вопрос, который волнует людей, как хотя бы сохранить то, что имеешь?

Стабильность в нестабильные времена: куда вкладывать деньги?

Не дай вам бог жить в эпоху перемен. С китайскими мудрецами могут поспорить американские финансисты: чем нестабильней рынок, тем больше возможностей он предоставляет профессионалам.

А что делать обычным людям?

По состоянию на октябрь 2014 года инфляция составила 6,8 %, по оптимистичным подсчетам Центробанка к 2015 году эта цифра достигнет 8%. Это можно считать как минимум стагнацией экономики, как максимум – предвестниками серьезного кризиса.

Пара миллионов рублей, не конвертируемых в валюту, может повиснуть мертвым и стремительно обесценивающимся грузом.

Можно отнести их в банк. Но после недавнего «оздоровление» банковской сферы, когда лицензий лишился целый ряд кредитных организаций, вклады под 12-13% годовых стали редкостью. В надежных госбанках вкладчикам обещают честные 8-9%, которые едва перекроют инфляцию.

1 2 

 

С недвижимостью ситуация тоже не самая радужная. 

По данным Консалтингового центра компании «Петербургская недвижимость» с января рост цен на квартиры составил 6,6% (3% в пригородах), Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» называет еще более скромные 4%.

Таким образом, инфляция с отрывом побеждает рост цен на недвижимость. Но как долго это продлится?

В последние четыре года жилье росло в стоимости на 5-7% в год. Однако стоит прибавить сюда доходы от ренты, и мы получим до 10-15% годового дохода. Уже лучше.

Но, несмотря на кажущуюся надежность, инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками. Кроме того, необходимо выбрать правильный объект.

Инвестиции в новостройки, вторичку, коммерческую недвижимость: что выбрать?

Рассмотрим перспективность трех китов рынка недвижимости:

  1. Вторичное жилье. 

На нем всегда было сложно заработать. По мнению риэлторов, большинство владельцев квартир склонно не занижать, а завышать стоимость своих квадратных метров. Шансы купить обжитую квартиру ниже рыночной цены – минимальны. Несмотря на это есть люди, которые именно этим и зарабатывают себе на жизнь. Флиппинг – это покупка неоцененного объекта недвижимости, а затем быстрая перепродажа. Это вид деятельности был популярен в условиях быстро растущего рынка 2003-2008 годов. Тогда цены на недвижимость взлетали с каждым годом, что позволяло флипперам получать деньги буквально из воздуха, не прикладывая особых усилий. В Петербурге флипперы зарабатывали на расселении коммуналок и переводе жилых квартир в нежилой фонд. Также работала и классическая западная схема – купить квартиру в ужасном состоянии, сделать косметический ремонт и продать. Увы, золотые времена кончились. Большинство ликвидных коммуналок расселено, перевод жилого помещения в нежилой фонд стал слишком тяжелым процессом. Флипперы, разумеется, остались. Но из способа инвестиций флиппинг в России превратился в профессию, требующую специальных навыков, свободного времени и собственной команды юристов. Не готовы превратить поиск квартир в основную работу? Лучше и не пытаться вкладывать деньги во вторичку.

  1. Коммерческая недвижимость

Инвестициям в коммерческую недвижимость пророчат блестящее будущее. В связи с последними изменениями в законодательстве  перевод квартир в нежилой фонд серьезно осложнен. С 2012 года рынок испытывает дефицит площадей. За счет этого бизнес принялся активно осваивать коммерческие помещения на первых этажах новостроек. В больших жилых комплексах эти помещения становятся стратегическими объектами инфраструктуры, спрос на них стремительно растет после заселения домов. Купить коммерческие помещения также можно на стадии котлована, а после сдачи объекта они поднимаются в цене гораздо выше, чем квартиры. Вариант хорош, к сожалению, стоимость коммерческой недвижимости гораздо выше. Минимальный порог для входа – 3-4 миллиона рублей, а получение ипотечного кредита намного сложнее.

  1. Новостройки

Инвестиции в новостройки –  самый прозрачный и понятный вариант вложения денег в недвижимость. Деньги вкладываются на стадии котлована, после возведения объекта цена квартир стабильно вырастает на 25-30%. Кроме того, с инвестиционной квартиры в новостройки можно иметь ренту, а в перспективе лишний объект недвижимости будет готовым жильем для детей. Риски здесь тоже присутствуют, почти все они связаны с недобросовестностью застройщика. Новый закон ФЗ-214 охраняет права дольщиков, но не является панацеей. В случае банкротства девелопера дольщикам придется выбивать свои деньги в суде, а судопроизводство может затянуться на неопределенный срок. Несмотря на это, для большинства людей покупка инвестиционной квартиры в новостройке продолжает оставаться самым доступным и надежным способом сберечь деньги. На быстрый рост в нынешней ситуации рассчитывать не приходится, удвоить сумму за пару лет вряд ли получится. Если же есть желание минимизировать риски, можно приобрести квартиру в уже сданном доме.

Два вида инвестиций в новостройки

  1. Краткосрочные инвестиции

Эта стратегия предполагает покупку на старте продаж квартир, а затем реализацию в ближайшие два-четыре года. Краткосрочные инвестиции хороши быстрым оборотом. Но здесь возникают неизбежные проблемы с налоговым законодательством. С продажи квартир, находящихся в собственности менее трех лет, придется платить налог 13%. Этот закон инвесторы до недавнего времени успешно обходили. Но грядут новые поправки Минфина к Налоговому кодексу, и велика вероятность того, что порядок налогообложения средств, полученных от продажи недвижимости, изменится. 

  1. Долгосрочные инвестиции в новостройки

Подразумевают вложение денег практически раз и навсегда. В качестве актива квартира будет приносить пусть небольшой, но стабильный доход. Таким образом, можно обеспечить себе ренту или пенсию. В неспокойной финансовой ситуации такой подход выглядит самой выигрышной стратегией, при условии, что деньги не понадобятся владельцу в ближайшие годы.

Выбор той или иной стратегии полностью зависит от жизненных планов и индивидуальной ситуации. Но, исходя из планов, стоит корректировать параметры инвестиционной квартиры.

Как правильно инвестировать в первичное жилье?

Первым делом, стоит определиться с ценой. Здесь есть хорошая новость – самые ликвидные предложения на рынке это эконом-класс. Даже если денег хватает на роскошную квартиру на Петроградской стороне, лучше предпочесть ей несколько бюджетных студий или однушек.

Но тут есть один нюанс. В последние годы квартиры эконом-класса строятся в основном в не самых привлекательных местах: на территориях за КАДом, в Ленобласти т.д. А на расположении лучше не скупится.

География удачных инвестиций

Как писал Марк Твен: «покупайте землю, ее больше не производят». Эта истина прекрасно работает на рынке недвижимости Петербурга. Мест под застройку все меньше, темпы городского строительства не могут удовлетворить растущий спрос на жилье. Присоединение новых территорий снимает проблему лишь отчасти. В любом случае, стоимость хорошо расположенных квартир в перспективе будет расти. 

Хорошее расположение – относительное понятие. Идеалом для инвестиции можно считать квартиру в пешей доступности (в радиусе 1,5 километров) от станции метро.  

3 4 

 

Для долгосрочных инвестиций можно выбирать объекты у строящихся станций. Как самый бюджетный вариант, в этом плане перспективны новостройки в Кудрово и Шушарах. Но нужно учитывать тот факт, что пока станция не начнет работать, квартира будет не особенно привлекательна для арендаторов.

Дороже обойдется первичное жилье на более востребованном севере: в Приморском Выборгском и Калининском. Здесь найти предложения эконом-класса довольно сложно. Но есть привлекательные варианты у станции «Девяткино», ее окрестности активно застраиваются, обрастая прекрасной инфраструктурой. 

Метраж инвестиционной квартиры

Здесь действует правило: чем меньше, тем лучше. Причем речь идет как о долгосрочных, так и о краткосрочных инвестициях. Студии и однокомнатные квартиры вызывают максимум интереса как у покупателей, так и арендаторов.

Инвестировать в отделку новостройки?

Специалисты рынка недвижимости не советуют. По данным риэлторов ремонт почти никогда не окупает себя. Причем, чем дороже качество отделки, тем больше денег теряет на этом продавец. 

Таким образом, для краткосрочных инвестиций лучше выбрать квартиру с «черновой» отделкой. Для долгосрочной – сравнить стоимость ремонта от застройщика и самостоятельного. Второй вариант обычно выигрывает.

Напоследок, о самом главном.

Чтобы не остаться без прибыли (а иногда и вовсе без денег), нужно выбрать надежного застройщика: внимательно изучить его проекты, собрать информацию и т.д.

17 ноября 2014 | 20:42