Что происходит с ценами на недвижимость в Петербурге

Никто из застройщиков так не отличился как питерские, повышая стоимость жилья. Правда это касается городской недвижимости, цены на загородную снижаются.

Динамика средней базовой цены кв. м жилья класса «масс-маркет» по территориям и типам квартир, тыс. руб./кв. м
Месяц Обжитые районы в границах СПб Природная зона ЛО
студии 1к.кв 2к.кв 3к.кв студии 1к.кв 2к.кв 3к.кв
фев.16 110,8 106,7 103,2 100,9 75,3 70,9 67,3 65,8
фев.17 113,4 108,5 105,2 106,3 74,8 70,4 67,4 66

График, который представила КЦ «Петербургская недвижимость», отражает стоимость на жилье (за квадратный метр) в обжитых районах Санкт-Петербурга и за его пределами (в том числе и ближайшие пригороды). В течение года наблюдается рост цен от 1 до 5%%: например, в 2017 году студия подорожала до 113,4 тыс. со 110,8 тыс. (данные за 2016 год). Цена за квадратный метр на «однушки» выросла на 1,8 тыс. рублей (со 106,7 до 108,5 тыс. руб), а за «двушки» ровно на 2 тысячи рублей (со 103,2 до 105,2 тыс. руб). Самый большой рост пришелся на трехкомнатные квартиры — показатели на 2016 год составляли 100,9 тыс. рублей за квадратный метр, а в 2017 году стоимость поднялась до 106,3 тысяч рублей за квадрат. Что касается загородной недвижимости, повышение квадратного метра пришлось только на двух- и трехкомнатные квартиры. Причем удорожание вышло несущественным — всего 0,1-0,3%%. Цены на студии и однокомнатные снизились.

Эксперт Дмитрий Синочкин назвал несколько объектов, по которым застройщик поднимал цену и не боялся, что спрос понизится. Например, повысила свои цены на объекты, строящиеся в Петергофе и жилой комплекс «Пять звезд» на улице Жукова, «Управляющая компания «Теорема». Компания «Элемент-Бетон» подняла стоимость на жилье в Лупполово, ЦДС не стали оставлять цены на прежнем уровне. Но если сравнить цены не в рублях, а в валюте, то в сравнении с ценами 2014 года можно заметить удешевление. Жилье в ГК «Кивенаппа» сейчас стоит на 200 тысяч дешевле, чем 2011 году. На тот момент таунхаус в одном из поселков «Кивенаппы» стоил 1,4 млн рублей.

Известно, что недвижимость не дешевеет, а ценообразование построено по принципу клапана: как только взлетает стоимость жилья, подтягиваются цены и на стройматериалы, перевозки. Государство выдвигает новые требования: помимо школы обязательно должно быть медицинское учреждение. А если у потребительский спрос снижается, потому что у людей не хватает денег на улучшение жилищных условий, застройщики не понижают цены, а просто держат их на одном уровне. Таким образом и появляются маленькие квартиры, площадью 20 квадратных метров (цена квадратного метра не упала, а стоимость квартиры за счет площади уменьшилась).

В столице невооруженным глазом можно заметить снижение цен, а в Петербурге — нет. Тем не менее спрос вырос, и в Санкт-Петербурге — сильнее, чем в Москве. Активность по заключению сделок в Ссеверной столице в два с половиной раза выше, чем в Москве. По итогу результат на лицо: в начале марта стоимость квадратного метра в «первичке» сравнялась со стоимостью жилья во «вторничке» в Санкт-Петербурге. Многим известно, что цены на вторичном рынке не растут, так как спросом пользуется первичный рынок жилья. Просто потому, что на первичном рынке много выгодных предложений: намыв Васильевского острова, южная сторона Финского залива, территории Варшавского вокзала и Пискаревка. Не стоит упускать приезжих, которые также не дают упасть спросу. Петербургские строительные компании получили своих клиентов, приехавших из Москвы, в которой жить дороже. Стоит учитывать, что этот поток не бесконечен, доходы населения не растут. Рынок жилья в Петербурге заметно переполнен, достаточно посмотреть на объявления об аренде. Если пару лет назад за студию в Девяткино нужно было отдавать 17 тыс. рублей в месяц, то сейчас уже 15 тыс. рублей.

Застройщики такого мнения не придерживаются и падения спроса не чувствуют. По мнению компании «Красная стрела», на рынке недвижимости бывают периоды, когда спрос не большой. Но это не круглый год, а определенные месяцы — начало года или лето. В такое время, как правило, застройщики активно запускают акции, дают скидки.

Аналитики компании Л1 отметили, что квартиры, расположенные на выезде, где нет инфраструктуры, транспорта, не пользуются спросом. А некоторые из застройщиков дают своим покупателям бонусы, вроде машиноместа или отделки.

Если компания начинает понижать цены еще на этапе строительства, можно сделать вывод, что финансовые показатели проекта не верны и компания где-то просчиталась, а такое бывает редко. Один из вариантов — застройщик приобрел проект у другой строительной компании и вносит изменения в проект, как в случае с компанией «Красная стрела» и проектом «Горки Парк». Теперь, как единственные застройщик этого объекта, они планируют провести анализ и внести необходимые изменения.

Еще один хороший маркетинговый ход — фиксирование цен на жилье, которое уже сдано. Такую стратегию применяет девелопер Л1, предупреждая своих клиентов о повышении цен за месяц.

Почему компании вынуждены снижать цены? Это объясняется достаточно просто — банальные ошибки застройщика плюс экономическая ситуация в стране, которая тоже вызывает понижение спроса.

Таким образом, возникает логичный вопрос: а куда вкладываться, чтобы не потерять свои сбережения? Логично, что по мере того, как строится объект, тем выше его стоимость. Генеральный директор компании «Красная стрела» отметил, что цена квартиры за время строительства может увеличится до 20%. Цена уникальных объектов, пользующихся повышенным спросом, может вырасти и на 30-40%. Как вариант вложения денег — это очень выгодно. Выбирать такое жилье надо с умом, чтобы в наличии была хорошая транспортная доступность, социальная инфраструктура, а также в доме должны быть удобные планировки, качественная отделка и продуманная парковка.

27 марта 2017 | 12:32