Апарт-отели, в чем отличие от жилых домов

На российском рынке недвижимости появилась новинка – апарт-отели. Сначала такие объекты недвижимости появились в Москве, где получили довольно широкое распространение. А  в последние несколько лет реализация похожих проектов началась и в Санкт-Петербурге.

Апарт-отель – новое слово на рынке жилья Санкт-Петербурга

Апарт-отели давно стали обычным явлением для многих стран, особенно  для стран Европы и США. Там они представляют собой нечто среднее между гостиничным номером и удобной домашней квартирой. Как  правило, такие апартаменты предназначены для длительного, но все же временного проживания. Главным отличием апартаментов от гостиничных номеров является наличие кухни, где можно самостоятельно приготовить себе еду. И, как правило, проживание в апарт-отелях выходит по цене более выгодным, чем в гостинице.

От квартир апартаменты отличаются наличием дополнительного сервиса. В апарт-отелях можно заказать уборку квартир, химчистку одежды и многое другое.  Такие апартаменты охотно снимают семьи с детьми,  а также служащие, командированные в другой город или другое государство на длительный срок.

Еще одним важным отличием апарт-отелей от гостиниц в обычном понимании является то, что собственниками отдельных номеров в апарт-отелях могут быть физические лица. Для них это становится неплохим вложением средств и получением дохода со сдачи апартаментов в аренду. При этом собственникам таких квартир не надо самим заниматься обслуживанием жилья, его ремонтом, сдачей апартаментов в аренду и остальными вопросами. Для этого в апарт-отелях имеется собственная служба. А хозяева апарт-номеров только ежемесячно получают на свой счет причитающуюся им прибыль. 

1 2 

В нашей стране апарт-отели строятся скорее как альтернатива квартирам, чем гостиничным номерам. И на это есть масса причин, которые мы и постараемся с вами разобрать. Но прежде рассмотрим мотивы, по которым застройщики вообще взялись за возведение несколько несвойственных нашей стране апартаментов.

Особенности возведения апарт-отелей в Санкт-Петербурге

В центре северной столицы имеется достаточное количество земель, предназначенных для постройки коммерческой недвижимости. Однако возведение на них торговых или бизнес комплексов по каким-либо причинам нерентабельно.  С другой стороны, в Петербурге уже сейчас ощущается нехватка земель для жилой недвижимости.  Апарт-отели же относятся к нежилым объектам, и их можно возводить на землях общественно-делового назначения, где обычные многоквартирные жилые здания строить нельзя. Вот и получается, что выходом, притом довольно выгодным, в ситуации острого дефицита в центре города земель для жилого фонда стало строительство апартаментов. Кроме всего прочего, апарт-отели обладают еще и выгодным местоположением, так как возводятся в наиболее престижных районах города, с развитой инфраструктурой.

Вот и получается, что одной из основных причин появления апарт-отелей в Санкт-Петербурге можно назвать нехватку в центре города земель под постройку многоквартирных домов. При этом к строительству коммерческих объектов предъявляется гораздо меньше требований и предписаний, чем к многоквартирным домам. Да и стоимость земельных участков под строительство коммерческой недвижимости обычно меньше цены участков под жилье. Все это сказывается и на конечной  стоимости квартир в апарт-отеле, которая составляет примерно на  треть меньше, чем в обычном жилом доме.  И выходит, что для застройщиков проще и выгоднее  строить апарт-отели, чем проходить процедуру по замене  назначения земель. 

Изначально застройщики уверяли, что апартаменты станут отличной альтернативой для частных инвесторов, которые будут получать доход от сдачи номеров в апарт-отелях в аренду. Но, как показала практика в Москве, где апартаменты уже заняли свою нишу на рынке строящейся недвижимости,  а также согласно проведенным исследованиям в Санкт-Петербурге, более 70% апартаментов приобретаются для собственного проживания. И подтверждает этот факт резко увеличившееся число ипотечных займов, взятых для покупки квартир в апарт-отеле.

3 4 

Преимущества возведения именно апартаментов перед жилыми зданиями для девелоперов состоят в следующем:

  • Гораздо более простое согласование всех необходимых документов;
  • Отсутствие  жестких требований, как в случае с жилой недвижимостью, например, таких как соблюдение норм инсоляции жилья;
  • Отсутствие требования по возведению необходимых объектов социальной инфраструктуры;
  • Нет необходимости строго следовать предписаниям закона 214-ФЗ.

Плюсами приобретения жилья в апарт-отелях для покупателей на сегодня являются:

  • Более низкая стоимость квадратного метра по сравнению с квартирой в жилом доме (где-то на 20-30%);
  • Возможность недорого купить жилье в престижном районе города;
  • Возможная продажа квартир в апарт-отелях в соответствии с  законом 214-ФЗ, что дает покупателям гарантии и возможность ипотечного кредитования при приобретении апартаментов;
  • Дополнительный сервис.

Однако, при всех плюсах апарт-отелей, для простых клиентов, приобретающих жилье для себя, есть и несомненные минусы, которые в некоторых случаях могут перекрыть все достоинства  апартаментов:

  • Невозможность прописаться в апартаментах;
  • Более высокий налог на имущество, по сравнению с жилой недвижимостью;
  • Тарифы на коммунальные услуги для коммерческих объектов где-то на треть выше, чем для жилых;
  • Отсутствие в достаточном количестве объектов социального назначения около дома.

Апарт-отели северной столицы

В Санкт-Петербурге сегодня строятся апарт-отели в разных ценовых сегментах: от масс-класса, рассчитанного на покупателей со средним доходом, до класса «элит», предлагающего своим клиентам множество дополнительных услуг и возможностей.

Стоит отметить, что в данное время самым большим спросом пользуются как раз апартаменты в сегменте «стандарт», рассчитанные на массового покупателя. Оно и понятно, раз большинство апартаментов покупается для собственного проживания.

Сегодня в северной столице строится не так уж и мало апарт-отелей. И их число увеличилось в несколько раз буквально за 2-3 года, когда стал очевиден интерес к ним со стороны покупателей. Отметим некоторые из данных объектов. 

В центре города, в наиболее престижных местах возводятся следующие апартаменты:

  • Апарт-Отель, реализуемый на набережной реки Фонтанки,3 компанией «Группа ЛСР»;
  • Апарт-Отель на 2-ой Советской улице, 4, строящийся Холдингом RBI;
  • Апарт-Отель , возводимый компанией «Файв Стар» в переулке Антоненко, 2, вблизи от Мариинского дворца;
  • Avenue-Apart, расположенный  на улице Академика Павлова, 5, лит.Д (застройщик – ГК «Бест»);

В не менее интересных районах города реализуются проекты по строительству таких апарт-отелей, как:

  • МФК Ingria Tower на Поклонной горе (перекресток проспектов Северного и Энгельса), строящаяся компанией «С.Э.Р.»;
  • МФК YES от ГК «Пионер» на ул. Хошимина,14;
  • Апарт-отель «Вертикаль», строящийся на Московском пр., 73 компанией NAI Becar;
  • Salut!, возводящийся на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта компанией «Союз-Инвест Девелопмент»;
  • Landskrona House от застройщика «Ландскрона –Девелопмент», строящийся в г. Зеленогорск.

Отличия апарт-отелей от жилой недвижимости

Таким образом, рассматривая возможность покупки апартаментов для собственного постоянного проживания, нужно четко представлять себе, чего же стоит ожидать от такого приобретения. И как много выигрывает  покупатель в таком случае.

Для наглядности представим все отличия апарт-отелей от обычных квартир в небольшой таблице.

Наименование пунктов

Многоквартирный жилой дом

Апарт-отель

Назначение земельного участка, на котором планируется строительство

Для строительства жилых домов

Для коммерческой и нежилой недвижимости (и это самое важное отличие, из которого и вытекают все остальные)

Продажа квартир в соответствии с законом 214-ФЗ

Обязательно следование букве закона 

Не обязательно. Имеется возможность продажи квартир по другим договорам (совершенно законно)

Требование постройки необходимых объектов социальной инфраструктуры

Есть. В большинстве случаев, если девелопер не предусматривает строительство  социальных объектов, ему не выдается разрешение на строительство дома.

Такое требование отсутствует

Возможность прописки

Имеется 

Отсутствует

 

Соблюдение предписаний закона 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

(такие, как:  соблюдение нормы инсоляции помещений, воздухообмена, поддержания микроклимата и др.)

Обязательно 

Не требуется

Плата налога на недвижимое имущество

Есть

Есть. Ставка по налогу при этом выше, чем на жилую недвижимость

Оплата коммунальных услуг

Есть 

Есть. И в этом случае тарифы по коммунальным платежам как минимум на треть больше платежей в жилых домах

Стоимость квадратного метра

Колеблется в зависимости от расположения жилого дома

Колеблется в зависимости от расположения апарт-отеля. Но при этом, конечная цена квартиры в апарт-отеле на 20-30% ниже, чем в жилом здании

Дополнительные услуги

Нет 

Есть. Например, жильцы апарт-отелей могут рассчитывать на обслуживание, как в гостиницах, вплоть до уборки номеров и готовки еды

Сдача в аренду

Да. Но при этом собственник квартиры должен сам озаботиться поисками квартирантов, заключением с ними договора, взиманием арендной платы.

Да. При этом все хлопоты, связанные с арендой апартаментов лягут на плечи управляющей компании, которая возьмет за услуги комиссионные проценты.

И следует помнить, что в этом случае аренда помещений будет происходить в полном соответствии с  законом, вплоть до уплаты налога с доходов.

 

Как видно из таблицы, главным преимуществом апарт-отелей перед обычными многоквартирными домами на сегодня остается более низкая цена квартир. Это и привлекает к ним взгляды покупателей, желающих обзавестись своей собственной жилплощадью. Но ввиду постоянно растущего спроса на такие апартаменты, неизвестно, как долго еще продержится  главное достоинство апарт-отелей. Вполне возможно, что уже совсем скоро стоимость апартаментов сравнится со стоимостью обычных квартир.

Еще одним фактором, который может сказаться на цене апартаментов, может оказаться желание чиновников Санкт-Петербурга обязать строителей апарт-отелей возводить рядом со зданиями необходимые объекты социальной инфраструктуры. Соответствующий законопроект уже готовится.

Кроме этого, сегодня невыясненным остается и вопрос, какой величины будут в дальнейшем эксплуатационные расходы жителей апарт-отелей. Пока же в Санкт-Петербурге большинство апартаментов только строится, и поэтому пока не представляется возможным оценить, насколько содержание квартир в апарт-отелях будет отличаться от содержания квартир в обычных жилых домах.

Возможной проблемой может стать и острый дефицит социальных объектов в районах, где сегодня строятся апарт-отели. А имеющаяся там социальная и бытовая инфраструктура подвергнется существенному  увеличению нагрузки, что может привести к непростой ситуации и головной боли местных властей.

Резюме

Подведя итог под  вышеописанным, еще раз отметим, что главным, и, пожалуй, единственным на сегодня преимуществом апарт-отелей перед обычными жилыми домами является стоимость квадратного метра. 

И этот плюс может в любое время исчезнуть, под натиском увеличивающегося спроса  и принимаемых властями законодательных актов.

Во всем мире апарт-отели являются хорошей альтернативой гостиницам, особенно в случаях долговременной командировки. А также отличным вариантом инвестирования денежных средств частными лицами. И было бы правильным продолжить эту традицию в России, и в Санкт-Петербурге в частности. А  для постоянного проживания приобретать квартиры в обычных многоквартирных домах и жилых комплексах, где все устроено для максимального комфорта семьи в повседневной жизни.


29 апреля 2014 | 00:59